2017年，海南房地產自始至終都是全國的熱點，無論是個別城市個別樓盤的價格漲幅50%以上，還是海南的全島限購政策，亦或是暫停審批100平以下小戶型的政策，都掀起一波波熱議高潮。然而隨著去年12月中央環保督察組的反饋意見、1月1日實施的海南財稅新政，以及即將迎來的海南建省班經濟特區30周年，業界對2018年海南房地產市場又有一波新的看法。我們一同去看看這兩個人怎么說的……

劉德科：海南財稅新政會影響房價嗎？

·新聞事件·

據新華社電：2018 年 1 月 1 日起，海南實施新一輪分稅制財政體制，「以引導市縣擺脫對房地產的過度依賴，并加大對生態文明建設的支持力度」。

·背后的邏輯·

前陣子（2017 年 12 月 23 日），央視財經頻道《經濟信息聯播》報道：「中央環保督察組批海南房地產綁架規劃，鼓了錢包毀了生態」。其中，專門講到了「違規審批?；◢u填海項目，項目施工造成大面積珊瑚礁和白蝶貝受損」（沒點出恒大的名）。

對此，海南迅速做出回應。12 月 25 日，海南省委書記說：「要堅決破除財政過分依賴房地產的怪圈，海南不能變成房地產加工廠?！?/p>

實際上，早在 12 月 6 日，《海南省實施新一輪分稅制財政體制的方案》就已經印發，在在央視批評報道之前。該文件明文提出：「積極引導市縣擺脫對房地產業的過度依賴……」

我們為什么關心財稅體制改革？因為這是影響房地產的根本所在。說得難聽一點，現在那么多城市那么依賴「土地財政」，地價那么高，房價那么高，都跟現行財稅體制有著非常大的關系。

你看，海南要「擺脫對房地產業的過度依賴」，是得通過財稅體制改革來實現。

此前我們已經講過「分稅制」對房地產的影響（《DK樓市不能說》：地方政府這么愛賣地，不是稅收不夠用，而是大部分稅收都上交給中央和省里了。

海南的這次改革，是要讓地方政府多留點稅收，這樣就不用那么依賴房地產了。那么，這次改革的力度大不大？

我們來看一下新舊政策的對比——

▼海南省與市縣稅收分享比例前后變化

簡單說就是，非房地產類的稅收，給市縣多留了一點點；而房地產類的稅收，則變成大頭歸省里（由原來的 25% 提高到 65%）。這樣一綜合下來，市縣就更沒錢了。怎么辦？省里會通過獎勵和轉移支付把錢再還給市縣，前提條件是市縣得大力發展非房地產行業。

也就是說，如果市縣還是執意要大力發展房地產，那么房地產類的稅收大頭還是會被省里收走。所以，市縣得自己爭氣，得多創造出跟房地產沒有關系的稅收，才能拿到省里給的錢。

總之，對于市縣來說，越是依賴靠房地產，稅收就會變得越來越少。

這個財稅改革措施，能起到抑制房地產的作用嗎？對于要去海南買房子的人來說，這是利好還是利空？

……

海南的大門正在關閉，有能力的請趕緊上車！

本文不是標題黨，是真切的大實話。

近期時間，關于海南的大事件接連不斷。

2017年12月23日，海南被狠批過份依賴房地產，政府規劃被開發商左右，直提違規填海和山體破壞事項，今天，中央環保督察組狠批海南，"鼓了錢袋，毀了生態"！

2017年12月25日，海南出臺政策旨在保護海南生態：前天,海南被中央環保督察組狠批!今天,保護海南的政策出臺!，政策明確把除了?？?、澄邁、文昌、瓊海、三亞、儋洲六個城市還有工業和經濟考核之外，其它所有城市均不再有任何經濟考核指標，其它城市只有一個任務就是：保護生態！保護環境！

以上政策會有什么結果？有兩個：

1、生態和環境會越來越好，這是大好事。

2、不讓支持房地產和開發商了，供地肯定少了，樓盤肯定是大大減少了！

我不想去說房價會越來越高，但可不可逆的事實，真真切切的擺在了面前！

因為，供需關系決定的未來的一切，沒有土地就沒有供應！供小于求，價格怎么能不漲？

事情還沒有完，抑制土地供應的大事件又來了！

新年第一天，又有一個大政策開始實施了：

海南從2018年1月1日起施行新一輪分稅制財政體制，以引導市縣擺脫對房地產的過度依賴，并加大對生態文明建設的支持力度。

省與市縣共享稅收收入包括增值稅(含補繳的營業稅，地方50%部分，不含中央財政通過調庫分配我省的鐵路運輸企業增值稅收入)、企業所得稅(地方40%部分，不含中央財政通過調庫分配我省的跨省市總分機構企業所得稅收入)、個人所得稅(地方40%部分，不含儲蓄存款利息所得稅)、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、環境保護稅等9項稅收。省與市縣分成比例為：城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、環境保護稅、房產稅按20∶80分享，增值稅、企業所得稅、個人所得稅按照30∶70分享，土地增值稅、契稅按65∶35分享。

積極引導市縣擺脫對房地產業的過度依賴，激勵市縣在優化財政收入結構的基礎上做大財政收入增量。對剔除土地增值稅、契稅后的市縣稅收增幅超過市縣平均增幅的，逐年以省級分享該市縣剔除土地增值稅、契稅后稅收環比增量部分給予超收獎勵。超過市縣平均增幅10個百分點(含)以上的，按100%進行獎勵;超過市縣平均增幅在5(含)-10個百分點之間的，按80%進行獎勵;超過市縣平均增幅在5個百分點以下的，按60%進行獎勵。

政策很明確，除了不再讓海南背負經濟和工業考核指標，還從稅收政策、從土地財政的源頭開始了切割，不但是從精神層面與土地財政切割，還要從物質層面讓地市與土地財政切割。

讓海南怎么與土地財政切割？

變化最大的就是土地增值稅和契稅，以前是地方政府拿大頭，現在是省里拿走大頭。

這等于直接把賣地的利益抽走了，也就是說，別玩房地產了！玩也白玩！玩別的更賺錢！

玩什么？旅游度假、消費升級等。

地方政府不讓玩房地產了，意味著什么？等于是直接向土地財政揮下了砍刀！從此地方政府開始發展農業、旅游等經濟，反正是不會挖空心思來賣地了！

沒有地，就沒有房地產，沒有房地產，就沒有房子可以賣了！

雖然不可能一刀切，不可能完全不開發房地產，但這確確實實會大大降低土地供應！

可以預計的是，海南土地供應量降低50%是大概率事件！

也就是說，在本身已經供不應求的海南房地產市場，未來的供應還要再減半！

?？诘膸齑嬉呀浗咏鼮?了▼▼▼

即使限價，還能貸款嗎？全款能搶到嗎？能不綁定嗎？能不加錢嗎？

如果不限價，背靠14億中國人，背靠170萬億的天量貨幣，價格該怎么飛？

文章并不是讓你去炒海南，只想說一句：

如果你有能力，如果你有需求，你真不要等！你真的不必等！

等下去，耽誤的都是自己的事！浪費的都是自己的錢！

恭喜已經提前上車海南的朋友，坐享這波紅利吧，讓監管和環保督察來的更猛烈些吧，讓去土地財政的力度來的更猛烈些吧！

我們確實需要一個明天更美好的海南島！

來源：米宅旅居、德科地產頻道